Mietrecht
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Mietrecht

Wir beraten Vermieter, Mieter und Hausverwaltungen bei der Ausgestaltung, dem Abschluss und bei der Beendigung von Gewerbe- und Wohnraummietverträgen. Wir vertreten sowohl  Mieter als auch Vermieter außergerichtlich und gerichtlich bei der Durchsetzung ihrer mietvertraglichen Ansprüche.

Zu unserem Aufgabenbereich gehört die Prüfung und die Gestaltung von Wohnraum- und Gewerberaummietverträgen sowie von Pachtverträgen. Wir beraten unsere Mandanten überdies bei Mieterhöhung, Neben- und Betriebskostenabrechnung sowie bei Mietmängeln.

Wir helfen unseren Mandanten bei der Durchsetzung ihrer  Forderungen aus dem Vertragsverhältnis und bereiten die Vertragsbeendigung durch Kündigung vor. Wir vertreten Ihre Interessen sowohl außergerichtlich als auch gerichtlich, wie z.B.  beim Räumungsprozess bis hin zur Vollstreckung von Räumungs- und Zahlungstiteln.

Den Bereich Mietrecht betreut in unserer Kanzlei in Hasbergen Herr Rechtsanwalt Torsten Köllges.

1. Wie muss eine Betriebskostenabrechnung aussehen?

Der Vermieter ist verpflichtet, die Betriebskostenabrechnung so zu erstellen, dass die Abrechnung ohne weitere Kenntnisse aus sich heraus verständlich ist. Hierzu ist eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben erforderlich. Zwingend enthalten muss die Betriebskostenabrechnung:

  • die richtige Bezeichnung des Mietobjekts, der Mieträume und des Mieters,
  • die Angabe der Abrechnungsperiode,
  • eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten,
  • die Angabe und eine Erläuterung des Verteilungsschlüssels,
  • die Berechnung des jeweiligen Anteils,
  • den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.

2. Bis wann muss die Betriebskostenabrechnung vorliegen und was ist die Folge der Verspätung?

Die Betriebskostenabrechnung muss dem Mieter spätestens innerhalb des 12. Monats nach Ende der jeweiligen Abrechnungsperiode zugegangen sein. Wird diese Frist nicht eingehalten, so sind etwaige Nachforderungsansprüche des Vermieters grundsätzlich ausgeschlossen, sofern der Vermieter nicht den Nachweis darüber führen kann, dass er die Verspätung nicht zu vertreten hat.


3. Wann darf ich die Miete mindern?

Voraussetzung für eine Mietminderung ist ein Mangel der Mietsache, welcher deren Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert. Mangelhaft ist die Mietsache dann, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache zum Zeitpunkt der Überlassung an den Mieter oder während des laufenden Mietverhältnisses nicht nur unerheblich von dem Zustand abweicht, der im Mietvertrag festgehalten wurde. Die Mietsache ist auch dann mangelhaft, wenn der Vermieter eine bestimmte Beschaffenheit oder Brauchbarkeit der Mietsache zugesichert hat und die Mietsache diese Eigenschaften tatsächlich nicht aufweist.


4. In welcher Höhe darf ich die Miete bei Vorlage eines Mangels mindern?

Die Höhe der geltend zu machenden Mietminderung richtet sich nach dem flächenmäßigen und zeitlichen Umfang der Beeinträchtigung sowie dem Grad der Beeinträchtigung an sich. Gemindert wird dabei grundsätzlich die Nettokaltmiete, wenn eine Nettokaltmiete zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung vereinbart wurde, oder die Inklusivmiete, wenn diese als Bruttokaltmiete vereinbart wurde.


5. Wann darf der Vermieter die Miete erhöhen?

Für den Bereich des preisfreien Wohnens hat der Vermieter dann die Möglichkeit der Mietpreiserhöhung, wenn

  • eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete geboten ist,
  • Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden,
  • dies mit dem Mieter vereinbart wurde,
  • eine Staffelmiete vereinbart wurde,
  • eine Indexmiete vereinbart wurde.

6. Wann bekomme ich meine Mietkaution zurück?

Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution wird nicht sofort mit Beendigung des Mietverhältnisses fällig. Vielmehr ist dem Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses eine angemessene Frist zuzubilligen, in der der Vermieter mögliche Ansprüche gegen den Mieter prüfen kann, die insbesondere darauf zurückzuführen sind, dass das Mietobjekt nicht ordnungsgemäß übergeben wurde oder dass eine Nebenkostenabrechnung noch aussteht. In letzterem Fall wird ein Sicherungsbedürfnis des Vermieters aber regelmäßig nur noch in Höhe der zu erwartenden Nachzahlung anzunehmen sein. Die Überlegungs- und Prüffrist des Vermieters darf dabei grundsätzlich einen Zeitraum von sechs Monaten nicht übersteigen. Andernfalls kann der Mieter seinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution notfalls auch einklagen.


7. Wann ist der Vermieter zur Kündigung eines auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietvertrages berechtigt?

Die wirksame Kündigung von Wohnraum durch den Vermieter setzt regelmäßig voraus, dass der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse an der Kündigung besteht bei:

  • nicht unerheblicher schuldhafter Verletzung der vertraglichen Verpflichtungen durch den Mieter
  • bei Eigenbedarf des Vermieters für sich oder seine Familienangehörigen
  • bei Hinderung der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks mit erheblichen Nachteilen im Falle der Fortsetzung des Mietverhältnisses.

Darüber hinaus ist der Vermieter auch ohne Vorliegen eines berechtigten Interesses zur ordentlichen Kündigung berechtigt, wenn sich das Mietobjekt in einem von ihm selber bewohnten Zweifamilienhaus befindet.


8. Welche Kündigungsfristen müssen vom Vermieter eingehalten werden?

Grundsätzlich ist die Kündigung von Wohnraum durch den Vermieter spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats auszusprechen. Die regelmäßige Kündigungsfrist von drei Monaten verlängert sich für den Vermieter allerdings fünf Jahre nach Überlassung des Wohnraumes auf insgesamt sechs Monate und nach acht Jahren auf insgesamt 9 Monate Kündigungsfrist.


9. Wann darf der Vermieter auch ohne Beachtung von Kündigungsfristen den Mietvertrag sofort kündigen?

Jedes Mietverhältnis kann vom Vermieter auch außerordentlich fristlos gekündigt werden, wenn der Mieter insbesondere

  • die Mietsache vertragswidrig gebraucht,
  • seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt,
  • oder sonstige Pflichten aus dem Mietvertrag schuldhaft verletzt.

10. Wie kann ich mich gegen die Kündigung meines Vermieters wehren?

Der Mieter kann der ordentlichen fristgerechten Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, sofern die vertragsgemäße Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre (Sozialklausel).


11. Was tun wenn die Räumungsvollstreckung der Wohnung droht?

Bis zwei Wochen vor dem festgesetzten Räumungstermin kann Räumungsschutz beantragt werden, sofern die bevorstehende zwangsweise Räumung der Wohnung wegen ganz besonderer Umstände eine sittenwidrige, unangemessene Härte mit sich bringen würde. Als Härtegründe kommen dabei in Betracht:

  • erhebliche Gesundheits- oder Lebensgefahr,
  • drohende Obdachlosigkeit,
  • Ersatzwohnraum steht demnächst, aber nicht sofort zur Verfügung,
  • die bevorstehende Geburt eines Kindes der Schuldnerin oder einer im Hausstand, lebenden Familienangehörigen.